①重要事項説明

重要事項説明の説明方式について

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不動産仲介業者に入居者の募集や入居者との契約の仲介を依頼する際、賃貸物件について、入居者にどのようなことを説明する必要があるか

不動産仲介業者は、宅地建物取引業者として、借主になろうとする者に対して重要事項を説明する義務を宅建業法上負っています。重要事項は全て説明してもらう必要があります。

【解説】
「賃貸住宅の入居者様へ-賃貸住宅トラブルQ&A-Q重要事項説明義務」をご参照下さい。

不動産仲介業者の契約者への重要事項説明の不備

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不動産仲介業者には、一切の動物お断りとして、重要事項説明にも記載してもらっていたが、入居日に行ってみたら、入居者がウサギを連れていた。話を聞くと、前の賃貸住宅もペット禁止特約はあったがウサギは対象外だったという。うちは全ての動物が駄目だと話したが、重要事項説明を聞いた覚えがないという。どうすれば良いか。

不動産仲介業者から話を聞き、状況を確認しましょう。不動産仲介業者は、重要事項説明をする義務 を宅建業法上負っていますので、万が一、きちんと実施していなかった場合は宅建業法違反に問われることになります。入居者が、重要事項説明書に押印しているにもかかわらず、説明を受けていないと主張する場合、入居者の思い違いということも考えられますが、不動産仲介業者にも加わってもらい話し合いましょう。

【解説】
「Q重要事項説明の説明方式について」の解説をご参照下さい。

②契約

複数人による契約

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同居人がいる場合の契約について特に留意すべき点があるか。

誰が借主であるかの特定、及びどのような同居人がいて賃貸物件をどのように使用することが想定されるかについて、確認することが必要です。

【解説】
複数の同居人がいる場合、誰が借主であるかを特定する必要があります。これは、賃貸借契約を誰と締結しているかを特定することで、賃料支払債務やその他契約上の義務を負うのが誰であるのかという点を明確化する必要があるためです。
また、賃借権譲渡または転貸借を行ったかどうかの判断基準となります。つまり、賃貸借契約において 借主が貸主に無断で賃借権の譲渡や転貸借を行うと、貸主は当該契約を解除することができるのが原則です（民法612条）。ただし、借主の転貸等が貸主に対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情がある場合においては、解除権は発生しないと解されています（最判昭和28年9月25日民集７巻９号979頁等。家屋の一部無断転貸について最判昭和43年9月12日判時535号52頁）。
そのため、入居時に、誰が借主になるかを特定し、どのような同居人がいて賃貸物件をどのように使用 することが想定されるかを確認しておくことが必要となります。

ルームシェア

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友人２人でルームシェアをしたいと言われた。許可しようと考えているが、特に注意しなければならないことはあるか。

誰が借主であるかを特定する必要があります。賃貸借契約書には２名を並列し記載する方法か、いず れか一方とのみ契約して一方については同居人とすることも可能です。２名を併記する場合、連帯保証人もそれぞれで立ててもらい、連名で記載することが考えられます。また、居住のみといった使用方法についても確認しておくと良いでしょう。

【解説】
「Q複数人による契約」の通り。
どちらか片方だけが退去すると、家賃支払い等、トラブルのもとになることがあるため、契約は２名と も当事者にしておく、同居人にも連帯債務を負わせる、それぞれ別個に連帯保証人を求める、といった 対応も考えられます。また、退去時は２名とも退去してもらう旨、協議の上、特約を交わす事例もみられます。

③更新

更新の拒絶

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家賃が安く賃貸物件のローン支払いに窮しており、賃貸借契約の更新を拒絶したいと考えている。
更新拒絶の意思を伝えているものの、借主がこれに応じてくれないが、明渡しを請求できるか。

借主の合意が得られない場合には、法定更新の要件を満たすかどうかが問題となりますが、正当事由がなければ明渡しの請求は出来ません。
「賃貸住宅の入居者様へ-賃貸住宅トラブルQ&A-⑧更新の定義」をご参照下さい。

【解説】
更新の拒絶理由である、家賃が安いという事由が、更新の拒絶が認められる正当事由に該当するかどう かが問題となりますが、必ずしも正当事由に該当するとまでは言えないと考えられます。家賃の増額に ついては基本的に協議事項となりますので、家賃相場等を示すなどしつつ、借主に相談してみましょう。なお協議が不調となった場合には、借地借家法及び民事調停法により、調停を申し立てる必要があ ります。調停によってもまとまらなければ裁判によって新賃料を決定することとなります。

④家賃

家賃滞納による契約解除

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家賃滞納が続いているため、契約を解除したい。どうすれば良いか。

家賃滞納の期間等の事情によりますが、原則、借主の債務不履行になり、契約を解除することができます。

【解説】
「賃貸住宅の入居者様へ-賃貸住宅トラブルQ&A-⑩家賃の滞納」をご参照下さい。

家賃滞納による契約解除

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過去に何度も家賃の支払い遅れがあり、現在、家賃の滞納が６ヶ月となっている。
ここ数週間、姿もみえず、電気・ガス・水道も滞納のため止められているようである。
契約を解除したいが、どうすれば良いか。

まず、借主に対して、賃貸借契約解除の意思を示すために、賃料支払いの督促と、期日までに支払わない場合には賃貸借契約を解除する旨の通知をすることが考えられます。（配達記録付の内容証明郵便を使うことが多いようです）
その上で、賃料不払いによる契約解除及び明渡し訴訟を提訴することになります。
また、連帯保証人がいる場合には、同時に、連帯保証人に対して保証債務履行の訴訟を起こすことが考えられます。

⑤修繕・改善

修繕工事の実施

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賃貸物件の修繕をどこまですれば良いか。
また、修繕のために入居者に協力を得ることはできるか。

賃貸物件の使用に際して必要な修繕は、貸主である大家が修繕義務を負っています（民法606条１項）。
一方、借主は、賃貸物件の保存のために必要な修繕に協力する義務があります。

【解説】
貸主が賃貸物件の保存に必要な行為を行うことは、貸主の権利でもあり、借主は、貸主の修繕が賃貸物件の保存に必要な場合、修繕を拒むことができません。(民法606条2項)※参考1

「賃貸住宅の入居者様へ-賃貸住宅トラブルQ&A-⑫修繕」及び以下「Q1.建物や設備に起因する損害賠償」「Q2.カビによる衣類の損傷」「Q3.水漏れによる水道費」をご参照下さい。

Q1.建物や設備に起因する損害賠償
建物や設備の破損等により生じた被害の損害賠償を大家に請求できるか。
A．請求できる可能性があります。

■解説
損害賠償の範囲が問題となります（民法416条）。被害が居住物件に起因していること、居住物件の状況から、その被害が起きることが通常想定することができるか等を検討する必要があります。
※参考2

Q2.カビによる衣類の損傷
アパートの結露がひどく、壁紙を始め、至る所にカビが発生した。押入の衣類にもカビが生えてだめになったため、損害賠償して欲しい。
A．原因、対策等について話し合うことが必要です。

■解説
カビは結露に起因しているか、借主はカビ対策を行っていたか等を検討する必要があります。

Q3.水漏れによる水道費
水道の蛇口が壊れ、水が止められなくなった。大家に連絡したが、なかなか修理してもらえず、その間、水が出っぱなしとなり、当該月の水道代が通常よりも高くなった。差額について大家に支払って欲しい。
A．通常月よりも高くなった差額について貸主に請求できる可能性があります。

■解説
請求するためには、通常月との水道使用量の差が、修理しないことにより水が止まらなかったことに起因するか（修繕義務を果たさないことと損害との因果関係）を、明確にできるかどうか検討する必要があります。

※参考1
最判昭和43年３月４日判時518号63頁、賃貸家屋の朽廃部分の修理に対する借主の受忍義務不履行を理由とする賃貸借契約の解除を有効と認めた横浜地判昭和33年11月27日下民集9巻11号2332頁

※参考2
民法416条1項は、「債務の不履行に対する損害賠償の請求は、これによって通常生ずべき損害の賠償をさせることをその目的とする。」と定め、同2項は「特別の事情によって生じた損害であっ ても、当事者がその事情を予見し、又は予見することができたときは、債権者は、その賠償を請求することができる。」と定めています。通説的理解は、1項が相当因果関係の原則を表したもので、 2項は相当因果関係の判断の基礎とすべき特別事情の範囲を定めたものであると理解しています。つまり当事者が予見していた損害でない限り、当該被害がおきることが通常想定されるか（相当因果関係があると言えるか）が問題とされることになります。

共用部の修繕工事

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給排水設備を更新しようと共有廊下における工事を実施したところ、入居者から工事の音、埃について苦情がきた。どのように対応すれば良いか。

工事の必要性や工事期間等について説明し理解を求めましょう。

【解説】

「Q修繕工事の実施」の通りです。

住戸の修繕工事

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入居者から赤水がでるとの連絡を受けたため、建物全体の配水管を工事することとした。工事のための入室について連絡したところ、別の部屋の入居者が、部屋に立ち入られたくないと工事可能日を設定してもらえない。どうすれば良いか。

借主は正当な理由がない限り、貸主の修繕に対して協力する義務があります。工事の必要性や立ち入る部屋の範囲、立入時間等を説明し、理解を求めましょう。

【解説】
「Q修繕工事の実施」の通りです。

補修の実施

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「貸室は現況のまま」という条件で、賃貸借契約を締結したが、契約後に、借主から、水回りの補修や電器スイッチの補修、火災報知器の設置をして欲しいと言われた。貸主として対処する必要があるか。

賃貸物件の使用に際して必要な修繕は、貸主である大家が修繕義務を負っており（民法606条1項）、水回りの補修や電器スイッチの補修が、これに該当する場合には対応する必要があります。火災報知器の設置については、法令及び各地方公共団体が定める条例によって設置が義務化されています。

【解説】
水回りの補修については水漏れ等、電器スイッチの補修についてはスイッチの破損等、賃貸物件の使用 に際して必要な修繕と言えるものについては貸主に修繕義務があります。もっとも修繕の必要がなく、 単に新品の設置やアップグレードを求めているとすれば必ずしも対応する義務があるとは言えません。 借主がどのような趣旨で補修を求めているのかについて確認することが肝要です。
火災報知器については平成23年に全国で設置が義務化されています。詳細については地方公共団体が定 める条例に従うことになります。国が示している条例案によれば「住宅の関係者（住宅の所有者、管理 者又は占有者をいう。）」（火災予防条例（例）29条の2）となっており、必ずしも貸主が設置義務を負うとはされていませんが、賃貸物件の実情に照らして、貸主が設置すべき場合には基本的に設置に応じるべきであると思われます（管理会社が存在する場合には管理委託契約の内容にもよりますので、管理会社に相談しましょう）。

⑥管理委託とのトラブル

管理会社の管理状況

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管理会社の管理状況が悪い。どうすれば良いか。

管理委託契約の内容を管理会社に確認し、それに基づいて改善を求めましょう。

【解説】
「賃貸住宅の入居者様へ-賃貸住宅トラブルQ&A-⑬管理の状況」及び以下「Q1.管理会社の変更に伴うサービスの低下」「Q2.管理会社の変更に伴うサービスの低下」をご参照下さい。

Q1.管理会社の変更に伴うサービスの低下
管理会社が変更となり、サービスが低下した。サービスの向上を要求できるか。
A.管理会社に対しサービスの改善を要求できるかは、管理会社と直接契約関係にあるか否か、また管理委託契約の内容によります。

■解説
(1)管理会社と直接の契約関係にある場合（貸主）
貸主は、管理委託契約で定めた管理業務が履行されていない場合、管理会社に対して直接苦情を申し立てることができます。
ただし、管理会社に対して要求できるのは、管理委託契約で定めた管理業務の履行であり、例えば管理業務自体は履行されているがサービスのレベルが低下した場合等について、従前と同様のレベルを要求するには、管理委託契約にそのような内容が含まれていると解される場合です。

(2)管理会社と直接の契約関係にない場合（借主）
借主に対し賃貸物を使用させる義務を負っているのは貸主であるため（民法601条）、借主は、賃貸借契約に基づいて、まずは貸主に苦情の申立を行うのが原則です。
ただし、貸主に対して要求できるのは、賃貸物を使用させるために必要な管理であり、使用はできるがサービスのレベルが低下した場合等について、従前と同様のレベルを要求するには、賃貸借契約にそのような内容が含まれていると解される場合です。

Q2.管理会社の変更に伴うサービスの低下
居住しているマンションの管理会社が変更になり、共有部の清掃回数が減る、共有部の蛍光灯の交換が遅れる等サービスが低下した。管理会社のサービスが低下したため、以前と同じ管理費を払うことに納得がいかない。どうすれば良いか。なお、管理会社とは直接の契約関係になく、大家が管理会社と管理契約を結んでいる。
A.貸主に相談するのが原則です。貸主に改善を要求できるかはサービス低下の程度によると考えられます。

管理会社の管理対応

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管理会社に管理を委託しているが、共有階段の電気が切れたといった入居者からの要望に対する対応が遅いほか、共同ゴミ置き場の清掃も徹底していないらしく、直接、大家である自分に入居者からクレームの連絡がくる。
どうすれば良いか。

管理委託契約に基づき、契約者である貸主から、管理委託業務の不履行といえるか、管理委託契約を管理会社に確認し、改善を求めましょう。

【解説】
借主から管理費を徴収している場合であっても、管理会社と管理委託契約を行っているのは貸主であるため、管理会社に対して要求を出せるのは契約の当事者である貸主となります。

サブリース原契約の解除

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サブリース契約とはどのようなものか。

サブリース契約とは、不動産会社が建物所有者から建物を一括して賃借することを内容とする契約です。

【解説】
サブリース契約とは、不動産会社がオーナーの建築した建物で転貸事業を行うため、あらかじめ、両者間で賃貸期間、当初賃料額及びその改定等についての協議を調え、オーナーがその協議による収支予測の下に金融機関からの融資を受けて建物を建築したうえで締結する原賃貸借契約を指します。

【サブリース事業のイメージ】

ただし、一般的には、一括借り上げや転貸のある家賃保証契約をサブリース契約とよんでいることが多いようです。家賃保証契約は、固定収入が得られたり、手間が少なくなったりするといったメリットはありますが、保証料や契約の見直し等もありますので、契約に当たっては契約内容を十分理解することが大切です。
さらに、サブリース契約は、借地借家法が適用されます。したがって、家賃の減額請求ができないという条文があったとしても、サブリース業者は賃料の減額請求権を有するほか、契約解除のためには、信頼関係の破綻が必要となります。

マスターリース契約の賃料減額請求

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マスターリース契約に、実際の入居者数にかかわらず、一定額の賃料を保証する旨の特約があります。サブリース業者から賃料減額を請求された場合、賃料を減額しなければならないのでしょうか。

様々な事情を総合的に判断することになりますが、借地借家法上の賃料減額請求の要件が認められる場合には、減額請求権の行使自体は否定されません。な お、賃貸人は必ずその請求を受け入れなければならないわけでなく、サブリース業者との間で、変更前の賃料決定の要素とした事情を総合的に考慮した上で、協議により相当賃料額が決定されることとなります。 協議が調わない場合には、ADR機関等の専門家に相談すると良いでしょう。

【解説】
サブリース契約に賃料保証特約等がある場合の賃料減額請求の可否が問題となります。この点について、サブリース契約にも借地借家法32条１項の適用があり、賃料保証特約等があっても、借主であるサブリース業者は、賃料減額請求権を行使することは認められます（最判平成16年11月8日判時1883号52頁）。
ただし、現実に賃料減額請求が認められるかどうかは、様々な事情を考慮し総合的に判断されます。

入居者間のトラブル

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入居者に対して、他の入居者から迷惑行為を止めさせて欲しいとの連絡があった。どうすれば良いか。

事実関係や契約内容を十分に確認し、迷惑行為であると判断できる場合、注意する等の対応を行う必要があります。

【解説】 「賃貸住宅の入居者様へ-賃貸住宅トラブルQ&A-⑭隣人とのトラブル」及び以下「Q1.居住者の過失による損害賠償」をご参照下さい。

Q1.居住者の過失による損害賠償
居住者が、自らの過失により、建物を毀損したほか、他の居住者にも損害を与えた場合、他の居住者に対する損害賠償責任も負う必要があるか。
A.損害賠償責任を負う必要があります。

■解説
居住者の過失による場合、貸主に対しては賃貸借契約に基づき、他の借主に損害を与えた場合は不法行為（民法709条）に基づき、損害賠償責務を負うことになります。なお、住宅総合保険に加入している場合、損害賠償特約が付されていることも多いので、保険契約内容を確認してください。損害賠償特約がある場合には、保険契約の範囲内で、保険金によって損害賠償債務が支払われる可能性があります。

「賃貸住宅の入居者様へ-賃貸住宅トラブルQ&A-④保険加入」をご参照下さい。

隣室の騒音に対する苦情

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隣室の入居者が深夜、騒音をたててうるさいと苦情がきている。実際に夜中に見に行ったところ、夜中の２時から大音量で音楽を聴く等の行為を行っている。迷惑行為禁止特約は結んでいないが、どうすれば良いか。

契約内容を確認の上、騒音が常識の範囲を超えていると考えられる場合、注意喚起等を行うのが良いと考えられます。

【解説】
何も対応をしないで放置すると、入居者から貸主が住居に適した状態を維持していないとして、契約の解除やそれによって被った損害等の賠償を求められる可能性もない訳ではありません。居住に適していない状況といえるかどうかの判断は難しいですが、例えば、深夜は音量に注意してくださいといった趣旨のお知らせを全室に配布する等、何らかの対応を行うことが望ましいと考えられます。

「Q入居者間のトラブル」の解説をご参照下さい。

⑦賃貸物件の所有権を譲り受けた場合

賃貸物件の所有権譲渡

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賃貸物件を譲り受けた場合、賃貸物件の入居者に対して、どのようなことがいえるのか。

所有権移転登記を経た上であれば、入居者に対し、元の大家と同様の請求ができます。

【解説】

賃貸物件の所有権を譲り受けた者は、借主に対し、賃料支払等を請求するには、対抗要件として、賃貸物件の所有権移転登記を経る必要があります（民法177条、最判昭和49年3月19日判時741号74頁等）。
賃貸物件の新所有者は、従来通りの賃貸借契約の内容を承継します。
特に問題となるのは、旧所有者が受領していた敷金が、新所有者に引き継がれるかどうかですが、この点については、原則として差し入れられた金額が承継されますが、旧所有者に対する賃料延滞等があるときは、所有者交代時に清算され、残額が新所有者に承継されると解されています（最判昭和44年７月17日判時569号39頁）。