このページでは国土交通省の賃貸借トラブルに係る相談対応研究会において、
民間賃貸住宅に関するよくある相談内容をQ&A形式に取りまとめたものを一部抜粋し、紹介しております。
※あくまで例を示すものであり、法的な見解を示すものではないことにご留意頂いた上でご活用ください。
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重要事項説明の説明方式について
開く不動産仲介業者に入居者の募集や入居者との契約の仲介を依頼する際、賃貸物件について、入居者にどのようなことを説明する必要があるか
不動産仲介業者は、宅地建物取引業者として、借主になろうとする者に対して重要事項を説明する義務を宅建業法上負っています。重要事項は全て説明してもらう必要があります。
不動産仲介業者の契約者への重要事項説明の不備
開く不動産仲介業者には、一切の動物お断りとして、重要事項説明にも記載してもらっていたが、入居日に行ってみたら、入居者がウサギを連れていた。話を聞くと、前の賃貸住宅もペット禁止特約はあったがウサギは対象外だったという。うちは全ての動物が駄目だと話したが、重要事項説明を聞いた覚えがないという。どうすれば良いか。
不動産仲介業者から話を聞き、状況を確認しましょう。不動産仲介業者は、重要事項説明をする義務 を宅建業法上負っていますので、万が一、きちんと実施していなかった場合は宅建業法違反に問われることになります。入居者が、重要事項説明書に押印しているにもかかわらず、説明を受けていないと主張する場合、入居者の思い違いということも考えられますが、不動産仲介業者にも加わってもらい話し合いましょう。
同居人がいる場合の契約について特に留意すべき点があるか。
誰が借主であるかの特定、及びどのような同居人がいて賃貸物件をどのように使用することが想定されるかについて、確認することが必要です。
ルームシェア
開く友人2人でルームシェアをしたいと言われた。許可しようと考えているが、特に注意しなければならないことはあるか。
誰が借主であるかを特定する必要があります。賃貸借契約書には2名を並列し記載する方法か、いず れか一方とのみ契約して一方については同居人とすることも可能です。2名を併記する場合、連帯保証人もそれぞれで立ててもらい、連名で記載することが考えられます。また、居住のみといった使用方法についても確認しておくと良いでしょう。
更新の拒絶
開く家賃が安く賃貸物件のローン支払いに窮しており、賃貸借契約の更新を拒絶したいと考えている。
更新拒絶の意思を伝えているものの、借主がこれに応じてくれないが、明渡しを請求できるか。
借主の合意が得られない場合には、法定更新の要件を満たすかどうかが問題となりますが、正当事由がなければ明渡しの請求は出来ません。
「賃貸住宅の入居者様へ-賃貸住宅トラブルQ&A-⑧更新の定義」をご参照下さい。
家賃滞納による契約解除
開く家賃滞納が続いているため、契約を解除したい。どうすれば良いか。
家賃滞納の期間等の事情によりますが、原則、借主の債務不履行になり、契約を解除することができます。
家賃滞納による契約解除
開く過去に何度も家賃の支払い遅れがあり、現在、家賃の滞納が6ヶ月となっている。
ここ数週間、姿もみえず、電気・ガス・水道も滞納のため止められているようである。
契約を解除したいが、どうすれば良いか。
まず、借主に対して、賃貸借契約解除の意思を示すために、賃料支払いの督促と、期日までに支払わない場合には賃貸借契約を解除する旨の通知をすることが考えられます。(配達記録付の内容証明郵便を使うことが多いようです)
その上で、賃料不払いによる契約解除及び明渡し訴訟を提訴することになります。
また、連帯保証人がいる場合には、同時に、連帯保証人に対して保証債務履行の訴訟を起こすことが考えられます。
賃貸物件の修繕をどこまですれば良いか。
また、修繕のために入居者に協力を得ることはできるか。
賃貸物件の使用に際して必要な修繕は、貸主である大家が修繕義務を負っています(民法606条1項)。
一方、借主は、賃貸物件の保存のために必要な修繕に協力する義務があります。
共用部の修繕工事
開く給排水設備を更新しようと共有廊下における工事を実施したところ、入居者から工事の音、埃について苦情がきた。どのように対応すれば良いか。
工事の必要性や工事期間等について説明し理解を求めましょう。
住戸の修繕工事
開く入居者から赤水がでるとの連絡を受けたため、建物全体の配水管を工事することとした。工事のための入室について連絡したところ、別の部屋の入居者が、部屋に立ち入られたくないと工事可能日を設定してもらえない。どうすれば良いか。
借主は正当な理由がない限り、貸主の修繕に対して協力する義務があります。工事の必要性や立ち入る部屋の範囲、立入時間等を説明し、理解を求めましょう。
補修の実施
開く「貸室は現況のまま」という条件で、賃貸借契約を締結したが、契約後に、借主から、水回りの補修や電器スイッチの補修、火災報知器の設置をして欲しいと言われた。貸主として対処する必要があるか。
賃貸物件の使用に際して必要な修繕は、貸主である大家が修繕義務を負っており(民法606条1項)、水回りの補修や電器スイッチの補修が、これに該当する場合には対応する必要があります。火災報知器の設置については、法令及び各地方公共団体が定める条例によって設置が義務化されています。
管理会社の管理状況
開く管理会社の管理状況が悪い。どうすれば良いか。
管理委託契約の内容を管理会社に確認し、それに基づいて改善を求めましょう。
管理会社の管理対応
開く管理会社に管理を委託しているが、共有階段の電気が切れたといった入居者からの要望に対する対応が遅いほか、共同ゴミ置き場の清掃も徹底していないらしく、直接、大家である自分に入居者からクレームの連絡がくる。
どうすれば良いか。
管理委託契約に基づき、契約者である貸主から、管理委託業務の不履行といえるか、管理委託契約を管理会社に確認し、改善を求めましょう。
サブリース原契約の解除
開くサブリース契約とはどのようなものか。
サブリース契約とは、不動産会社が建物所有者から建物を一括して賃借することを内容とする契約です。
マスターリース契約の賃料減額請求
開くマスターリース契約に、実際の入居者数にかかわらず、一定額の賃料を保証する旨の特約があります。サブリース業者から賃料減額を請求された場合、賃料を減額しなければならないのでしょうか。
様々な事情を総合的に判断することになりますが、借地借家法上の賃料減額請求の要件が認められる場合には、減額請求権の行使自体は否定されません。な お、賃貸人は必ずその請求を受け入れなければならないわけでなく、サブリース業者との間で、変更前の賃料決定の要素とした事情を総合的に考慮した上で、協議により相当賃料額が決定されることとなります。 協議が調わない場合には、ADR機関等の専門家に相談すると良いでしょう。
入居者に対して、他の入居者から迷惑行為を止めさせて欲しいとの連絡があった。どうすれば良いか。
事実関係や契約内容を十分に確認し、迷惑行為であると判断できる場合、注意する等の対応を行う必要があります。
隣室の騒音に対する苦情
開く隣室の入居者が深夜、騒音をたててうるさいと苦情がきている。実際に夜中に見に行ったところ、夜中の2時から大音量で音楽を聴く等の行為を行っている。迷惑行為禁止特約は結んでいないが、どうすれば良いか。
契約内容を確認の上、騒音が常識の範囲を超えていると考えられる場合、注意喚起等を行うのが良いと考えられます。
賃貸物件の所有権譲渡
開く賃貸物件を譲り受けた場合、賃貸物件の入居者に対して、どのようなことがいえるのか。
所有権移転登記を経た上であれば、入居者に対し、元の大家と同様の請求ができます。
賃貸物件の所有権を譲り受けた者は、借主に対し、賃料支払等を請求するには、対抗要件として、賃貸物件の所有権移転登記を経る必要があります(民法177条、最判昭和49年3月19日判時741号74頁等)。
賃貸物件の新所有者は、従来通りの賃貸借契約の内容を承継します。
特に問題となるのは、旧所有者が受領していた敷金が、新所有者に引き継がれるかどうかですが、この点については、原則として差し入れられた金額が承継されますが、旧所有者に対する賃料延滞等があるときは、所有者交代時に清算され、残額が新所有者に承継されると解されています(最判昭和44年7月17日判時569号39頁)。
「賃貸住宅の入居者様へ-賃貸住宅トラブルQ&A-Q重要事項説明義務」をご参照下さい。