宅建業者による「人の死」の告知基準が公表。
告知対象となる死因は？家主の対応は？

過去に人の死が生じた物件の取引を行う際、どのような事案が発生した際に告知をしなくてはいけないのか、また事案に係る調査をどの程度まで 調査をしなくてはならないのか、これまで判断基準がなかったことから、契約当事者にとって安心できる取引が阻害されていました。 また家主にとっては、判断基準がないことで入居者が賃貸住宅で亡くなった場合、その理由の如何を問わず全てを 告知対象として取り扱わなくてはならないと思い、特に単身高齢者の入居を敬遠する傾向があるとの指摘もあります。

これらの背景を踏まえ、課題解決に資することを目的に、2021年10月、国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。 人の死に関する告知事項は、不動産取引に際して、宅建業者を通じて告げられることが多数であることから、ガイドラインは宅建業者が宅建業法上負うべき義務の解釈についてとりまとめています。

このページは主に家主に向けて、宅建業者がどのような事案であれば告知をしなくてもよいか、反対に告知をしなくてはならない場合に あたるか、ガイドラインが示した3つのパターンについて、また宅建業者による調査を受けた場合の家主の対応について解説します。 その他、詳細についてはガイドラインをご参照ください。

「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

（1）ガイドラインが示す告知の判断基準

①賃貸・売買取引どちらも告知不要（対象不動産）

⇒対象不動産で自然死又は日常生活の中での不慮の死が
　発生した場合

ただし、この死亡事案であっても、長期間にわたって 人知れず放置されたことなどで、いわゆる特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合には、買主・借主が契約を締結するかどうかの 判断に重要な影響を及ぼす可能性がある場合は、告知をしなくてはなりません。

【ガイドラインの用語の整理】
・自然死
　⇒老衰、持病による病死 等
・不慮の事故死
　⇒自宅の階段からの転落、入浴中の溺死、転倒事故、食事中の誤嚥 等


【パターン①のイメージ図】

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②賃貸取引で告知不要

⇒対象不動産・日常生活で通常使用する集合住宅の共用部分で
　発生した上記①以外の死、特殊清掃等が行われた①の死が発生
　し、事案発生から概ね3年間が経過した後

【告知の必要・不要の例示】
・対象不動産の風呂で自然死が発生し特殊清掃を行った
　⇒特殊清掃実施からではなく、発覚から概ね3年間が経過
　　した後は告知不要。ただし事件性、周知性、社会に与え
　　た影響等が特に高い場合はこの限りではありません。

・日常生活で通常使用する集合住宅の共用廊下で自死が発生
　⇒原則として、発覚から概ね3年間が経過した後は告知不要。ただし、事件性、周知性、
　　社会に与えた影響等が特に高い場合はこの限りではありません。

②で取り扱った事案について、本ガイドラインでは、売買については対象外です。
売買の場合は、従来通り、個別事情によって宅建業者の判断が必要です。


【ガイドラインの用語の整理】
・日常生活で使用する集合住宅の共用部分
　⇒ベランダ等の専用使用が可能な部分のほか共用の玄関・エレベーター・廊下・階段等
　　のうち買主・借主が日常生活において通常使用すると考えられる部分


【パターン②のイメージ図】

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③賃貸・売買取引どちらも告知不要(対象不動産以外)

⇒取引の対象不動産の隣接住戸・日常生活において通常使用
　しない集合住宅の共用部分で発生した上記①以外の死・
　特殊清掃等が行われた上記①の死

【告知の必要・不要の例示】
・隣の部屋で自死が発生
　⇒告知不要。ただし、事件性、周知性、社会に与えた
　　影響等が特に高い場合はこの限りではありません。

③は直接の取引対象ではない隣接住戸や日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分については、原則告げなくてもよいとしています。 ただし、隣接住戸とはいえ、例えば、「特に凄惨で広く周知されている殺人事件」など、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案については、告知が必要な場合が あることに留意が必要です。


【パターン③のイメージ図】

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なお、上記①～③に関わらず、買主・借主から問われた場合及び買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等については、 取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられるため、宅建業者は、調査を通じて判明した点を告げる必要があることに留意してください。

（2）ガイドラインができたことによる家主の対応

統計では、自宅における死因割合のうち、老衰や病死による死亡が9割を占めることから、ガイドラインではこれらの自然死は 一般的なものであり、原則、宅建業者は、取引の相手方に告げなくてもよいことと整理されました。

一方で、家主は宅建業者から不動産取引のトラブルの未然防止を図るため、ガイドラインの運用に準じて告知書の記載を求められるでしょう。 この告知書には告知不要と思われる自然死であったとしても、死が疑われる事案の存在があれば正確にお答えください。 不明の場合は不明とお答えください。

なぜなら、家主が告知不要と思っていた事案でも、買主・借主から事案の有無について問われた場合には、宅建業者は調査を通じて判明したことを 告げる必要があるからです。もし、事案の存在について故意に告知しなかった場合には、家主は民事上の責任を問われる可能性がありますので、トラブルの 未然防止にご理解いただくとともに宅建業者へのご協力を宜しくお願いします。